Brexit : quelles conséquences pour le marché immobilier londonien ?

Brexit : quelles conséquences pour le marché immobilier londonien ?

Brexit : quelles conséquences à court-terme ?

Alors que les sondages annonçaient un résultat serré en faveur du Remain, les partisans du Brexit ont obtenu les faveurs des électeurs à la surprise générale. Comme pour tout changement de cette ampleur, l’heure est d’abord à l’analyse et les marchés marquent le pas. La question est désormais de savoir quelle sera la teneur des relations entre l’Angleterre et l’Union Européenne ? Maintenant que les marchés ont une vague idée de ce que cela implique, ils peuvent commencer à se projeter avec davantage de certitude.

Ceci est vrai aussi pour le marché immobilier londonien. Sachez que les fondamentaux restent solides : les taux d’intérêt et de chômage  sont au plus bas et les stocks immobiliers ont également atteint leur plus bas niveau depuis la fin des années 70.

Sur le court-terme, nous devrions observer un ralentissement du marché immobilier. Une demande plus faible ne se traduira pas nécessairement pas une baisse des prix, car les mécanismes de marché devraient réajuster l’offre de biens au niveau de la demande actuelle. En d’autres termes, les prix se maintiendront car il y aura une baisse proportionnelle du nombre de vendeurs et d’acheteurs.

 Le Brexit n’est pas un processus immédiat

brexit londres maison

En septembre, le flou artistique qui règne aujourd’hui devrait s’être dissipé et l’avenir apparaîtra avec plus de clarté. Le Brexit n’étant pas un processus immédiat, la période de transition qui s’annonce nous laisse donc le temps d’appréhender cette nouvelle réalité. En fait, le statu quo devrait perdurer au moins deux ans. Cameron a d’ailleurs fait  savoir que les négociations ne commenceront réellement que lorsque son successeur prendra le pouvoir.

Naturellement, dire que tout rentrera dans l’ordre serait faire preuve de mauvaise foi. Les prix de l’immobilier ne devraient plus croître au même rythme qu’auparavant et l’Angleterre connaîtra certainement une période de trouble économique, certes. Mais toute mauvaise nouvelle comporte son lot d’opportunités : la chute de la livre est une aubaine pour les investisseurs étrangers. Le recours au crédit sera également plus limité, vous aurez donc un avantage si vous pouvez vous permettre de payer au comptant.

Faut-il tout de même acheter à Londres en 2016 ?

A la question de savoir si le marché immobilier va continuer à prospérer en cette période trouble ? La réponse est oui, et pour plusieurs raisons. La première (et la plus évidente) est la mobilité. De nombreux expatriés viennent (et continueront de venir) à Londres pour des raisons professionnelles, familiales ou personnelles. Deuxièmement, le gel des prix, l’atonie de la concurrence et la faiblesse des taux d’intérêt constituent des arguments de poids pour les acheteurs bien informés. Enfin, qu’importe les résultats à court-terme, le marché immobilier londonien restera un refuge sûr aux yeux des investisseurs (sa valeur double tous les 10 ans), acheter à Londres reste donc une option intéressante.

Acheter dans le quartier français de Londres ? 5 réponses à vos questions

Acheter dans le quartier français de Londres ? 5 réponses à vos questions

Situé dans le Royal Borough de Kensington et Chelsea, le quartier de South Kensington  attire chaque année de nombreux français qui souhaitent s’installer à Londres. Il faut dire que le dynamisme et la situation géographique privilégiée de ce lieu font de ce quartier  l’un des plus chics et des plus prisés de la capitale britannique. S’il est certain qu’il y fait bon vivre à la française, est-ce pour autant intéressant d’y acheter un bien immobilier?

1/ Une qualité de vie propice à un achat résidentiel

Si se rendre à l’école à pied peut sonner comme une évidence en France, c’est ici un luxe que peu de londoniens peuvent s’offrir. South Kensington abrite en son sein le lycée français Charles de Gaulle qui fêtait en 2015 son centième anniversaire. Situé à deux pas du Victoria & Albert Museum et de l’Ambassade de France, l’établissement Charles de Gaulle accompagne les étudiants de la maternelle jusqu’au baccalauréat et est reconnu pour son excellent niveau académique. Pour les familles qui souhaitent offrir l’opportunité à leurs enfants de bénéficier d’une scolarité anglaise, sachez que South Kensington regorge également d’écoles privées anglaises, parmi lesquelles Falkner House, une école élémentaire de renom exclusivement réservée aux filles.

Bordant Hyde Park,  magnifique parc disposant de tennis et d’un lac, South Kensington séduit également par l’abondance des « communal gardens », jardins que se partagent les habitants des immeubles alentours mais aussi par le nombre important de maisons avec jardins privatifs. Ce cadre privilégié et exclusif confère à ce quartier un charme tout particulier qui séduit de nombreuses familles françaises.

2/ Un placement sûr

exhibition road

Contrairement à la plupart des pays européens, Londres affiche une santé économique insolente et un marché immobilier parmi les plus sûrs au monde. Acheter à South Kensington, c’est s’assurer au moins un placement stable et au mieux de pouvoir en tirer une plus-value confortable lors de la revente. Comptez en moyenne 3,8 millions de livres pour une maison ou un appartement  avec trois chambres. Pour ce budget, vous trouverez essentiellement des « mews » (d’anciennes écuries réhabilitées en petites maisons décorées avec goût) et des appartements dans des immeubles victoriens cossus dont beaucoup avec « communal gardens ». Vous rêvez d’une maison spacieuse avec jardin privatif  de 4 chambres ? Il vous en coûtera en moyenne autour de 5 millions de livres.

3/ Une vie française à deux heures de Paris

S’expatrier à l’étranger n’est jamais simple : le choc culturel peut parfois être brutal et la phase de transition longue. Considéré par beaucoup comme le 21e arrondissement de Paris, South Kensington est sans aucun doute LE quartier français à Londres par excellence. Vous pourrez ainsi acheter votre baguette traditionnelle chez Paul, déguster un excellent Chevrotin des Aravis à la Cave à fromages, assouvir votre fièvre acheteuse chez Chloé, prendre des cours de yoga en français, retrouver votre revue préférée à La Page (une librairie française indépendante) et même visionner les derniers films à succès à l’Institut Français ou encore y emprunter le dernier Goncourt à la médiathèque. En faisant le choix de South Kensington, vous vous assurez une transition en douceur sans délaisser pour autant vos racines parisiennes.

4/Le quartier français à Londres n’est pas étendu, pensez à acheter dans les quartiers limitrophes

Vous l’aurez compris, South Kensington le quartier français de Londres offre un cadre de vie idyllique mais s’étend sur un périmètre très restreint : seulement 1,8 km2, ce qui représente moins d’un quart de la superficie totale du 16e arrondissement ! Ainsi, si vous recherchez une alternative sans compromis, optez pour les quartiers limitrophes qui offrent un cadre très similaire à un prix souvent bien inférieur. Earl’s Court, West Kensington, Chelsea, ces quartiers sont à bien des égards semblables à South Kensington et apparaissent comme des opportunités intéressantes pour l’achat résidentiel. De plus, certains de ces quartiers offrent une potentielle plus value à la revente plus importante que South Kensington.

5/L’achat locatif à South Kensington n’est plus une stratégie gagnante

Autant il est certain que South Kensington est un quartier résidentiel de premier choix pour les familles françaises, autant investir en immobilier locatif dans ce quartier français de Londres n’est depuis quelques années plus une stratégie gagnante. En effet, même si la demande locative est très forte avec le lycée francais (4500 enfants scolarisés), les institutions françaises, des universités prestigieuses comme Imperial, les prix à l’achat rendent les rendements peu élevés. De plus , les prix ayant fortement augmenté ces dernières années , le potentiel de plus value reste limité. S’il reste encore très intéressant d’investir à Londres,  South Kensington n’arrive pas donc en tête de liste. GAAM International vous recommandera en fonction de votre budget et de vos objectifs d’investissement des quartiers comme Earl’s Court, plus gros chantier d’Europe ou les quartiers proches de Lycée de Wembley ou encore les quartiers desservis par le Cross Rail en 2018 pour ne citer que ceux là.

Acheter un appartement à Londres : quels sont les quartiers les plus prisés en 2016 ?

Acheter un appartement à Londres : quels sont les quartiers les plus prisés en 2016 ?

Si l’hyper-centre londonien semble connaître une légère baisse d’intérêt de la part des investisseurs, la banlieue –elle – a le vent en poupe ! Le Telegraph révèle que la demande en achat immobilier dans le centre de Londres a baissé de près de 20% en 2015. La demande s’est en fait déplacée vers des biens plus excentrés mais connectés à l’hyper-centre. Vous verrez qu’ acheter un appartement à Londres est loin d’être inenvisageable.

La banlieue londonienne séduit les investisseurs

Ainsi, les statistiques révèlent que la demande la plus forte au cours de l’année dernière a été enregistrée dans les quartiers (prochainement) traversés par le Crossrail, un réseau ferroviaire en travaux qui doit desservir le Grand Londres à partir de 2018. De Reading à Shenfield en passant par Heathrow, Paddington, Bond Street, Tottenham Court Road, Farringdon, Liverpool Street et Whitechapel, cette ligne de « RER » londonien valorise inexorablement les quartiers qui jalonnent son tracé et dope le marché immobilier de la capitale. Et pour cause, 16 minutes seront désormais nécessaires pour rejoindre Liverpool Street depuis Acton Town, soit presque 25 minutes de moins qu’en métro !

Top 10 des « hotspots » londoniens

1/ South Ruislip – zone 5 – 75%
2/ Eastcote – zone 5 – 71%
3/ Ruislip Manor – zone 6 – 71%
4/ Debden – zone 6 – 68%
5/ Northwood Hills – zone 6 – 67%
6/ Hornchurch – zone 6 – 66%
7/ Ruislip – zone 6 – 66%
8/ Dagenham East – zone 5 – 65%
9/ Rayners Lane – zone 5 – 65%
10/ Dagenham Heathway – zone 5 – 65%

(source : Le Telegraph)

Qui a dit qu’ acheter un appartement à Londres n’était plus possible ?

crossrail londres acheter un appartement à londres

(Crédits : crossrail.co.uk)

Le prix moyen d’une propriété à Park Royal avoisine les 371,000£, soit (presque) moitié moins qu’à Ealing, à peine quelques miles au sud. Les deux zones sont situées à proximité d’une gare Crossrail, il est donc probable que Park Royal connaisse un sursaut d’intérêt au détriment d’Ealing au cours des prochaines années. D’une manière générale, les boroughs situés entre Park Royal et Ruislip (Nord-ouest de Londres) devraient susciter l’intérêt des investisseurs et observer une hausse substantielle des prix au cours des prochaines années. Les propriétaires qui ont d’ores et déjà investi  dans ces boroughs devraient donc logiquement observer une hausse significative de la valeur de leurs biens d’ici à 2018.

Top des quartiers classés par niveau d’intérêt en 2015

1/ Park Royal – zone 3 – 113%
2/ Golders Green – zone 3 – 86%
3/ Hanger Lane – zone 3 – 73%
4/ Colliers Wood – zone 3 – 57%
5/ Cannon Street – zone 1 – 54%
6/ Euston – zone 1 – 52%
7/ West Ham – zone 2 – 48%
8/ Chigwell – zone 4 – 45%
9/ Upton Park – zone 3 – 44%
10/ Upminster Bridge – zone 6 – 42%

Vous l’aurez compris, il est plus que temps d’investir dans ces « hotspots » périphériques prochainement connectés à l’hyper-centre par le réseau Crossrail. Vous souhaitez acheter un appartement à Londres ? Contactez-nous au 0044 207 602 99 26 pour nous faire part de votre projet d’acquisition.

Le plan de Londres des prix de l’immobilier

Le plan de Londres des prix de l’immobilier

L’agence Emoov vient de publier un plan de Londres très particulier qui vous permet de visualiser le prix moyen à l’achat au fil des stations du métro londonien (le plan complet est disponible ici).

Même si la méthodologie laisse quelque peu à désirer, force est d’admettre que ce plan de Londres révèle quelques grandes tendances.

Qu’apprend-on de ce plan de Londres ?

 

– D’une manière générale, les biens les plus abordables se trouvent à l’Est, plus particulièrement à Dagenham East et Dagenham Heathway où vous pouvez acheter pour moins de 240,000£. Nous conseillons d’acheter dans cette partie de Londres en investissement locatif et plus particulièrement en ex HLM ( ex councils). Ces appartements présentent de en effet de très bons rendements lorsqu’ils sont loués en colocation.

plan metro londres

(Source : Emoov)

 

– Sans surprise, les biens les plus chers sont concentrés en zone 1. South Kensington, High street Kensington, le quartier français près du Lycée Charles de Gaulle et du consulat, Knightsbridge et Holland Park se taillent la part du lion ! Ces quartiers de Londres concentrent une demande très forte des français mais aussi italiens, espagnols, et de la clientèle du Moyen-Orient.

 

plan de metro londonien

(Source : Emoov)

 

– Certains quartiers de zone 1 restent tout de même accessibles : Aldgate East (536,000£) propose les prix les plus attractifs de la zone 1, suivi de près par Lambeth North (660,000£), Borough (665,000£), Waterloo (670,000£) et Vauxhall (690,000£). Les quartiers de l’Est ont déjà fortement augmenté mais restent toujours intéressants car très bien situés par rapport aux Universités, à la City et au quartier branché de Shoreditch.

 

plan de londres metro

(Source : Emoov)

– Les écarts de prix entre deux stations voisines peuvent parfois donner le vertige ! 5 minutes de métro supplémentaires peuvent vous permettre d’économiser la bagatelle d’un million de livres ! Ainsi, le prix moyen d’un bien immobilier à Finchley Road avoisine les 1,4 millions de £… soit un million de plus qu’à Wembley Park, une station plus loin où les français de Londres seront intéressés par acheter non loin du Lycée International Winston Churchill. De même entre Hampstead (1,4M) et Golders Green (962,000M) où une économie substantielle de près d’un demi million pourrait être effectuée. Ces deux quartiers intéresseront d’avantage les français juifs voulant s’installer à Londres.

 

Vous souhaitez concrétiser votre investissement à Londres ? Contactez-nous au 0044 207 602 99 26 pour nous faire part de votre projet d’acquisition.

 

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Acheter une maison à Londres

Acheter une maison à Londres

Vous souhaitez acheter une maison à Londres? Les chasseurs immobiliers de GAAM International sont là pour vous accompagner dans votre démarche et vous conseiller. C’est pourquoi, nous vous proposons de comprendre les types de biens disponibles sur le marché. Mews, semi-detached house, buildings…n’auront plus de secrets pour vous.

MEWS

Les mews étaient à l’origine des écuries où étaient entreposés au rez-de-chaussée les calèches et les chevaux des familles les plus riches, le personnel vivant au dessus. Situées de part et d’autre d’une rue pavée souvent en cul de sac, ces habitations datent pour les plus anciennes du 17ème et en majorité du 19ème siècle. La plupart du temps on les trouve au dos de très belles maisons ou hôtels particuliers principalement autour de Hyde Park, Holland Park et Regent Park. Beaucoup ont été reconverties plus tard en garage de voitures anciennes et de collections comme il en reste encore aujourd’hui.

La plupart des mews à Londres ont été réhabilitées avec beaucoup de soin parfois même par des architectes et décorateurs qui ont su garder leur charme d’antan tout en modernisant leur aménagement intérieur. Elles bénéficient pratiquement toujours d’un garage ce qui est un atout indéniable quand on vit en plein coeur de Londres pour pouvoir se garer facilement. De plus, elles ont souvent une terrasse au dernier étage, il n’est donc pas rare que le salon soit situé au dernier étage et les chambres au premier ! Vous pouvez en voir de très belles par exemple du côté de South Kensington à Ennismore Mews ou Queen’s Gate Mews.

 

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Exemple de mews à Londres

SEMI-DETACHED HOUSE

Les semi-detached houses sont 2 maisons construites côte à côte et ayant un mur en commun. Généralement, ces maisons sont construites de manière parallèle. Les semi-detached houses sont très courantes à Londres.  Si vous recherchez à acheter une maison familiale, c’est le type de maison que vous trouverez principalement.

acheter une maison à Londres

exemple de semi-detached house à Chiswick

TERRACED HOUSE

Les terraced houses, contrairement à ce que l’on pourrait penser ne sont pas des maisons avec terrasse mais une suite d’immeubles de 3-4 étages maximum ou de maisons qui se suivent le long d’une rue. Les terraced houses ont donc leurs deux murs latéraux en commun avec leurs maisons voisines. On appelle la dernière maison de la rue, celle qui n’a qu’un mur en commun avec les autres une “end of terrace”. Acheter une maison “end of terrace” est généralement plus cher car plus rare mais aussi parce que de fait il y a un voisin de moins ! Si vous souhaitez acheter un appartement à Londres, vous aurez le choix dans ce genre d’immeubles car beaucoup de maisons ont été découpées en appartement.

Investir à Londres

Terraced House in Notting Hill

Acheter à Londres : Est-ce le bon moment ou dois-je attendre après les élections ?

Acheter à Londres : Est-ce le bon moment ou dois-je attendre après les élections ?

 

Impact des élections dans l’investissement locatif à Londres ?

Il est vrai que l’instabilité politique rend les acheteurs nerveux. De plus, à l’approche des élections de Mai, la question qui se pose est celle de l’application d’une nouvelle taxe appelée la Mansion Tax et cela a tendance à freiner les futurs investisseurs. De quoi s’agit-il ? Le parti travailliste, mettrait, s’il est élu, une taxe annuelle sur les biens évalués à plus de 2 millions de pounds.

Les nouvelles règles de calcul du droit de mutation favorisent l’investissement locatif

 

Cependant, selon GAAM International, la discussion autour de cette Mansion Tax a pris fin début décembre quand le chancelier Osborne a  modifié  les règles établies de longue date qui s’appliquaient aux impôts sur l’achat de biens – alias le «droit de mutation». Cette réforme  se traduit par de nouveaux taux d’imposition qui s’appliquent dorénavant à la partie de la valeur d’une propriété au sein de chaque tranche d’imposition. Selon les nouvelles règles, aucun impôt ne sera payé sur la première tranche de £125,000 d’une propriété, puis 2% sur la partie jusqu’à £ 250 000, 5% sur la portion entre £ 250 000 et £ 925 000, 10% sur la prochaine tranche jusqu’à  1,5 million de pounds et 12% pour la tranche au dessus de cette dernière. Cela signifie que le système actuel, dans lequel le montant augmente  à chaque niveau de seuil, doit être remplacé par un taux progressif. Cette taxe favorise l’investissement locatif qui porte en majorité  sur des budgets inférieurs à 500 000 pounds. En revanche, acheter à Londres au dessus d’£1 million sera plus cher.

 

Stabilisation des prix de l’immobilier dans Londres 

 

Ainsi, il n’est pas judicieux d’attendre les élections pour acheter à Londres, tout au contraire. Il est vrai que le marché de l’immobilier dans le centre de Londres est dans une période de correction des prix après une hausse importante récente. Les prix se stabilisent voire diminuent légèrement dans certains quartiers de Londres. Vous avez aussi plus de choix car on assiste à une mise sur le marché de plus de biens notamment des petits appartements (du studio au 2 chambres)

 

Taux d’emprunt immobilier au plus bas et…

 

En plus de la baisse des prix, les taux d’emprunt n’ont jamais été aussi bas.  Les investisseurs peuvent donc obtenir un meilleur retour sur investissement.

 

 Forte demande locative à Londres

 

En tant qu’investisseurs immobiliers, il est bon d’avoir une vision à long terme de votre patrimoine en essayant de toujours d’acheter au meilleur prix mais il ne faut pas négliger le rendement locatif.  Or, une des raisons d’investir maintenant dans l’immobilier à Londres est la demande locative très  forte observée dans Londres, et plus particulièrement dans l’est et le nord Est dans les quartiers situés à proximité des universités, de la City et des quartiers d’affaires de Canary Wharf. Il faut compter aussi avec la demande locative liée à l’ouverture du nouveau lycée International Winston Churchill en septembre 2015.  Le retour des prix de l’immobilier à des niveaux plus normaux conjugué à une forte demande locative permet d’optimiser encore le retour sur investissement.

 

C’est le bon moment  d’investir dans l’immobilier locatif à Londres.

Quelque soit le montant que souhaitez investir, n’hésitez pas à nous faire part de votre projet d’investissement à Londres au 00 44 207 602 99 26. Les consultants de GAAM International sont à votre disposition pour vous  accompagner dans votre démarche.