Où investir en Europe ?

Où investir en Europe ?

Investir dans l’immobilier en Europe ?  Oui, mais dans quelle ville  ?

Pour la plupart d’entre nous, qui dit investir dit principalement investir en Bourse et dans l’immobilier. Force est de constater que l’investissement en bourse n’est plus ce qu’il était : si vous avez investi en bourse en Europe l’année dernière, vos gains ont été faibles et pire encore, vous avez perdu 10% de ce que vous avez investi en un an (Indice Eurostoxx 50), et 5% sur le CAC40. Il est temps de couper vos pertes et de vous tourner vers un actif plus sûr et plus stable: l’investissement immobilier.  Oui mais voilà. Où ? Dans quel pays d’Europe est-ce le plus intéressant d’acheter dans l’immobilier ? En effet, sur les 5 dernières années, l’immobilier a baissé de 21% en Grèce, n’a augmenté que de 2% en France, de 16% en Europe et de 64% en Irlande. Donc les disparités sont très grandes et autant que le potentiel de diversification.  Et là, pour faire vos choix et prendre vos décisions vous vous posez une foule de questions.

Tout abord, la question de la rentabilité : quelle ville me permet d’obtenir les meilleurs rendements locatifs ? Où en Europe vais-je obtenir le meilleur rapport locatif ? En d’autres termes: quel pays me rapporte les loyers les plus intéressants par rapport au montant investi dans mon achat ?  Bien sûr, il faudra distinguer le rendement locatif net du rendement locatif brut et là rentrent en ligne de compte la fiscalité et la stabilité du pays en question et de sa législation. Combien vais-je payer de droits de mutation ? Comment vont être imposés mes loyers et mon patrimoine ?

Autres questions fondamentales : celles liées à la plus-value, c’est à dire le montant auquel je pourrais revendre mon bien par rapport au prix d’acquisition et ce qui me restera tous frais déduits. A ce niveau, il faut toujours replacer un investissement immobilier dans un contexte économique et avoir surtout une bonne dose de bon sens. Est-ce que le pays dans lequel je souhaite investir a une politique et une économie stable, est-il dans une zone risquée ? Quelle est l’évolution de la croissance ? Qu’est-ce qui va impacter la demande locative ? Où en est le solde migratoire (personnes qui immigrent moins celles qui émigrent) ? Où en est le stock de biens disponibles ?  Dois- je investir dans une capitale uniquement ou m’intéresser aussi aux villes secondaires ?

Nous allons dans cet article vous aider à trouver les villes en Europe où réaliser les meilleurs investissements immobiliers en fonction de vos stratégies. Pour répondre à la dernière question, nous conseillons à tous nos clients d’investir dans des capitales et mieux encore au centre de celles-ci, pour leur sécurité patrimoniale d’une part et pour leur stabilité sur au moins 5 ans. Bien sûr,  les plus chevronnés d’entre vous targueront qu’il est possible de faire de très bonnes affaires dans l’immobilier dans des zones qui ont une croissance intéressante, à la faveur d’une implantation de grosses sociétés par exemple (Amazon à Cork en Irlande), d’un golf à Malaga dans la zone touristique du sud de l’Espagne, de mesures fiscales locales clémentes comme la flat tax en Italie pour les Résidents non domiciliés ou du pari sur un marché littoral saisonnier. Laissons ça aux aventureux et, dès lors que l’on considère l’investissement à l’étranger comme une source de revenus et de développement sur le long terme et non comme une spéculation, prenons le minimum de risques possible. Concentrons-nous sur les capitales européennes pour diversifier nos investissements immobiliers.

Investissement immobilier à Paris : des rendements assez bas et des locataires rois 

 

Acheter à Paris est un choix en Europe qui coule de source pour beaucoup d’entre nous, francophones. Mais si vous êtes en train de lire cet article c’est que peut être vous cherchez à investir ailleurs en Europe.  Voyons pourquoi. Si la ville lumière est toujours prisée des investisseurs à l’heure actuelle, certains aspects de l’investissement immobilier à Paris la rendent bien moins intéressante que certaines de ses rivales européennes surtout du point de vue de la rentabilité locative qui n’y est pas forte depuis ces dernières décennies. La raison ?  Les loyers à Paris sont plafonnés et, bien qu’élevés dans l’absolu, ils ne suivent pas forcément le prix élevé de l’investissement. Les prix y ont augmenté de 10% l’année dernière, et le marché devient de moins en moins abordable: comptez plus de 9 000 euros par mètre carré en moyenne. Du coup, pour des locations long terme, vous obtenez autour de 3% de rentabilité brute dans le centre de Paris, plus en périphérie, pour des achats immobiliers pas forcément très prestigieux. Mais, là où ça se gâte, c’est quand vous calculez ce qui vous reste in fine. La rentabilité immobilière nette à Paris y est faible compte tenu de la fiscalité qui pèse sur les propriétaires-bailleurs. Pour démarrer et avant d’avoir touché un euro, vous devez payer des droits de mutation importants qui varient entre 7% et 10%. Ce n’est pas négligeable et fait une différence importante avec un achat à Dublin par exemple où les frais d’acquisition sont seulement de 1%. En ce qui concerne vos revenus immobiliers, vous allez payer jusqu’à 45% d’impôts. Enfin, si vous faites partie des 150 000 foyers fiscaux français ayant un patrimoine net de 1.3 million d’euros, vous êtes en plus assujettis à l’IFI (impôt sur la fortune immobilière). Par ailleurs, les lois restent plus favorables aux locataires qu’aux propriétaires contrairement au Royaume-Uni par exemple, où le « landlord » voit ses droits davantage reconnus. La chasse aux impayés et la difficulté pour rompre un contrat de location ou expulser un mauvais payeur ne sont que des exemples auxquels vous pouvez être confrontés si vous investissez à Paris. Oui mais Paris est une destination phare du tourisme mondial et la première destination pour Airbnb et vous vous dites qu’avec une location saisonnière ou/et meublée vous allez bénéficier d’un régime fiscal plus avantageux que pour des locations longues durées. Bonne idée, mais il vous faudra une autorisation pas si facile à obtenir et des frais de gestion assez importants qui viendront amputer vos revenus locatifs.

Pour toutes ces contraintes, Paris n’est pas une ville de premier choix pour de l’investissement locatif si vous avez une stratégie de rendement et de revenus passifs. Cependant, et malgré la hausse des prix de l’immobilier, Paris reste une ville accessible pour acheter de l’immobilier de prestige.

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Acheter à Londres, c’est le moment de profiter de la baisse de la livre et d’une accalmie sur les prix de l’immobilier

A ce titre, elle se positionne en concurrente de Londres en Europe mais et malgré la perspective du Brexit ne parviendra pas à concurrencer la capitale Britannique qui selon Sotheby’s International Realty, reste une des villes préférées pour les plus grandes fortunes du monde. Grâce aux avantages fiscaux et à sa qualité de vie Londres est aussi un bon marché d’achat de pied à terre si vous avez des enfants en âge d’aller à l’université ou de travailler, vu les sommets atteints pour se loger en location à Londres (1500 £ pour un appartement standard de 1 chambre). C’est donc le moment de faire de bonnes affaires à Londres et de profiter à la fois d’une baisse des prix de l’immobilier et de la livre. Les prix à Londres globalement n’ont baissé que de 0.2 % selon l’Office National des Statistiques depuis août 2017 après une hausse ininterrompue à 2 chiffres qui a culminé à 20% en 2014. Cependant, si l’on regarde de plus près, les quartiers les plus chics de la capitale Britannique ceux-là même qui avaient le plus monté ont eu la correction la plus sévère. Sur cette dernière année, les prix de l’immobilier à Westminster par exemple ont baissé de 8%. Et il est possible de trouver des biens à la vente présentant des baisses considérables de 30%. Avec l’aide d’un chasseur immobilier comme GAAM Capital, vous aussi vous pouvez saisir des biens décotés. Couplé à la baisse de la Livre contre l’Euro de 20% sur trois ans nous pensons que la période est favorable pour acheter.

Londres et dans une moindre mesure Paris seraient dont intéressantes dans une perspective de plus value. Mais dans quelle ville d’Europe investir en immobilier si vous avez véritablement une stratégie de revenus passifs stables et qu’en plus vous souhaiteriez gagner sur la plus value ?

 

Dublin est la grande gagnante en Europe dans I’immobilier résidentiel locatif avec un rendement et une plus-value assurés 

Dublin figure aujourd’hui parmi les seules grandes capitales d’Europe qui offre des plus values potentielles intéressantes et également une forte rentabilité locative. Les raisons qui font que Dublin est un marché de choix où investir en Europe sont nombreuses. Depuis 5 ans environ, la croissance de ce pays d’Europe est une des plus fortes de l’Union européenne et le restera comme le montre l’étude de la commission européenne 5,9 % de croissance contre 1,7% pour la France et 1.3 % pour le Royaume Uni.

(Source : European Commission)

Cette croissance a été entre autres impulsée par un taux d’imposition de seulement 12,5% attirant des sociétés du secteur des nouvelles technologies notamment, Google, Facebook Amazon par exemple.

La conjonction entre un stock de biens disponibles au plus bas depuis 10 ans et une demande locative forte soutenue par l’arrivée croissante d’actifs dans les grandes sociétés fait grimper les prix des loyers à Dublin depuis 10 trimestres consécutifs pour culminer à 11 % au dernier trimestre 2018 selon l’étude Daft. Un appartement vous rapporte à Dublin un loyer moyen d’un peu moins de 2000 euros. Ainsi et malgré une hausse de 5% des prix de l’immobilier, être propriétaire à Dublin d’un bien locatif  vous offre de belles rentabilités locatives. Comptez une moyenne de 6 % dans Dublin. Cependant, dans Dublin Centre, les équipes de GAAM Capital, ont permis à leurs clients d’obtenir un minimum de 8% par un achat décoté et une optimisation de celui-ci.

 

Laissez GAAM Capital vous conseiller dans votre acquisition immobilière ou votre investissement en Europe.  Contactez nous au +44 (0) 207 602 9926 ou envoyez nous un message à info@gaamcapital.com.

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Acheter un appartement à Dublin reste abordable et rentable, malgré l’augmentation des prix

Acheter un appartement à Dublin reste abordable et rentable, malgré l’augmentation des prix

Une augmentation des prix de l’immobilier en Irlande, toutefois ralentie

Force est de constater que les prix de l’immobilier augmentent presque partout en Irlande, par rapport à ce qu’ils étaient il y a plusieurs mois. Toutefois, il faut nuancer cette forte augmentation apparente. La hausse annuelle des prix au troisième trimestre 2018 par rapport à 2017 est de 6,6 %, ce qui montre un léger ralentissement par rapport aux années précédentes (cette hausse était de 8,9 % en 2017, 7,6 % en 2016 ou encore 8,4 % en 2015).

Les études montrent que les prix de l’immobilier sont aujourd’hui bien moins sensibles à une volatilité spéculative que l’on retrouvait avant la crise de 2007, et que l’offre et la demande traditionnelles semblent reprendre le dessus en tant que premiers facteurs de variation des prix de l’immobilier. Et à l’heure actuelle, concernant le secteur de la vente immobilière, l’offre réinvestit timidement mais progressivement le marché. A Dublin, l’offre est la plus importante depuis la brusque chute des cours de l’immobilier liée à la crise de 2007. Au troisième trimestre 2018, on compte près de 5,000 biens à vendre sur le marché, contre seulement 3,350 pour la même période en 2016 et 2017. Il s’agit du stock de biens le plus important depuis mi-2012.

Acquérir un bien immobilier à Dublin : de belles plus-values en perspective

A Dublin, cette récente augmentation de la disponibilité des biens (surtout des appartements) à la vente est liée à l’augmentation de l’activité du secteur de la construction et à une certaine reprise du marché de l’ancien. Les chiffres indiquent que 15,200 biens ont été mis sur le marché entre mars 2017 et mars 2018, soit plus de trois fois le chiffre de l’année 2014. Toutefois, cette reprise reste timide mais encore insuffisante. La demande reste bien supérieure à l’offre actuelle et tire donc les prix à la hausse. C’est pourquoi investir dans l’immobilier à Dublin offre la perspective à court et moyen terme de réaliser d’intéressantes plus-values.

En ce qui concerne les prix de l’immobilier à Dublin, on retiendra une hausse notamment dans les quartiers centraux de la ville : dans Dublin 1, l’hyper centre de Dublin, zone historique au nord du fleuve Liffey où se situent l’avenue commerçante O’Connell avec la Spire (son monument national) et surtout l’IFSC (International Financial Services Center) et autre entreprises, un appartement d’une chambre valait au troisième trimestre 2018 en moyenne 220,000€, soit 6,1 % de hausse par rapport à 2017 à la même période. Il faudra également débourser 328,000€ pour un appartement de 2 chambres, soit une hausse de 6,6 % par rapport à 2017.

Quant à Dublin 2, au Sud de la rivière Liffey, un appartement de 2 chambres non loin de Trinity College, des commerces de la rue Grafton et des cafés et restaurants de Temple Bar coûte 427,000€ en moyenne. La hausse des prix dans ce quartier cette dernière année a été de 4,6 %.

Quant à Dublin 7, quartier plus résidentiel au nord de la Liffey, adjacent à Dublin 1 et toujours considéré comme faisant partie du centre-ville, le prix pour un appartement de 2 chambres est de 308,000€ avec une hausse significative de 13,4 %.

Ainsi, de manière générale le City Centre (centre ville) est le quartier de Dublin le plus sujet à l’augmentation des prix de l’immobilier avec une augmentation globale de 10 % en 2018.

Toutefois, malgré ces augmentations significatives au premier abord, acheter un appartement au cœur de Dublin reste encore plutôt abordable, avec un prix de vente moyen s’élevant à 336,776 € en plein centre de Dublin, au troisième trimestre 2018. Ces prix doivent également être considérés dans la perspective des excellents revenus locatifs, qui font toute la rentabilité de l’achat à Dublin. Les loyers dans la capitale sont à un plus haut historique à une moyenne d’environ 1,920 euros, en hausse de 14 % sur un an du fait de la rareté des biens et de la forte croissance économique de la ville. Malgré des mises sur le marché en hausse, il faudrait en moyenne un apport de 6,000 biens chaque mois sur le marché de la location à Dublin pour satisfaire la demande, or il n’y en a que 2,200 en moyenne. Conséquence : les rendements locatifs à près de 7 % au centre de la ville sont parmi les plus élevés des capitales Européennes.

Confiez votre achat locatif à Dublin à GAAM Capital : un retour sur investissement immédiat

Ce n’est pas un hasard si nous conseillons à nos clients d’investir dans les quartiers de Dublin 1, 2 et 7. Depuis 4 ans, notre présence journalière sur le terrain nous a convaincus que ces quartiers ont un vrai potentiel à la fois de plus value et de rendements élevés, dont nous avons fait profiter nos clients. Nous avons conseillé à une de nos clientes, Nathalie V., d’acheter en Octobre 2017 un appartement de 2 chambres dans une résidence des années 80 sur Foley Street, à deux pas des commerces de Talbot Street. Ce bien est idéalement situé par rapport au tramway et à la zone d’emploi de l’IFSC. L’achat a été conclu à 287,000 Euros, avec l’idée de transformer l’appartement de 2 chambres en un 3 chambres, afin de lui donner de la valeur et augmenter le rendement locatif. Aujourd’hui, en tenant compte d’un budget de travaux et d’ameublement de 20,000 euros, Nathalie pourrait revendre son appartement à 410,000 Euros, soit une plus value de 123,000 euros en moins de 8 mois !

Ainsi, en passant par GAAM Capital, Nathalie a profité d’une décote de 30 % par rapport au prix moyen, sans compter qu’elle bénéficie d’un rendement locatif de 10 %. Forte de ce premier achat, notre cliente a poursuivi ses acquisitions avec l’achat en février 2018 d’un 2 chambres dans Dublin 2, dans le quartier touristique de Temple Bar, et cela pour un montant de 295,000 euros soit une décote de 26 % avec un rendement brut estimé de 10 %. Un rendement très élevé, en regard de la qualité du bien et des locataires attendus.

Autre exemple significatif d’achat réalisé pour un de nos clients : Pierre R. a acheté un appartement d’une chambre pour 190,000 euros dans une résidence récente dans Dublin 1. Soit une décote de 15 % par rapport au prix moyen de 223,000 euros pour ce même type d’appartement.

Vous aussi vous voulez profiter de ces opportunités ? N’attendez pas. Les consultants de GAAM Capital vous accompagnent dans votre démarche afin de vous garantir des prix bien plus attractifs que ceux du marché, en négociant efficacement pour vous les prix des biens susceptibles de vous intéresser.

Discutons de votre projet au 00 353 89 490 13 34 (Irlande) ou au 00 33 7 69 47 76 65

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