Brexit : quelles conséquences pour le marché immobilier londonien ?

Brexit : quelles conséquences pour le marché immobilier londonien ?

Brexit : quelles conséquences à court-terme ?

Alors que les sondages annonçaient un résultat serré en faveur du Remain, les partisans du Brexit ont obtenu les faveurs des électeurs à la surprise générale. Comme pour tout changement de cette ampleur, l’heure est d’abord à l’analyse et les marchés marquent le pas. La question est désormais de savoir quelle sera la teneur des relations entre l’Angleterre et l’Union Européenne ? Maintenant que les marchés ont une vague idée de ce que cela implique, ils peuvent commencer à se projeter avec davantage de certitude.

Ceci est vrai aussi pour le marché immobilier londonien. Sachez que les fondamentaux restent solides : les taux d’intérêt et de chômage  sont au plus bas et les stocks immobiliers ont également atteint leur plus bas niveau depuis la fin des années 70.

Sur le court-terme, nous devrions observer un ralentissement du marché immobilier. Une demande plus faible ne se traduira pas nécessairement pas une baisse des prix, car les mécanismes de marché devraient réajuster l’offre de biens au niveau de la demande actuelle. En d’autres termes, les prix se maintiendront car il y aura une baisse proportionnelle du nombre de vendeurs et d’acheteurs.

 Le Brexit n’est pas un processus immédiat

brexit londres maison

En septembre, le flou artistique qui règne aujourd’hui devrait s’être dissipé et l’avenir apparaîtra avec plus de clarté. Le Brexit n’étant pas un processus immédiat, la période de transition qui s’annonce nous laisse donc le temps d’appréhender cette nouvelle réalité. En fait, le statu quo devrait perdurer au moins deux ans. Cameron a d’ailleurs fait  savoir que les négociations ne commenceront réellement que lorsque son successeur prendra le pouvoir.

Naturellement, dire que tout rentrera dans l’ordre serait faire preuve de mauvaise foi. Les prix de l’immobilier ne devraient plus croître au même rythme qu’auparavant et l’Angleterre connaîtra certainement une période de trouble économique, certes. Mais toute mauvaise nouvelle comporte son lot d’opportunités : la chute de la livre est une aubaine pour les investisseurs étrangers. Le recours au crédit sera également plus limité, vous aurez donc un avantage si vous pouvez vous permettre de payer au comptant.

Faut-il tout de même acheter à Londres en 2016 ?

A la question de savoir si le marché immobilier va continuer à prospérer en cette période trouble ? La réponse est oui, et pour plusieurs raisons. La première (et la plus évidente) est la mobilité. De nombreux expatriés viennent (et continueront de venir) à Londres pour des raisons professionnelles, familiales ou personnelles. Deuxièmement, le gel des prix, l’atonie de la concurrence et la faiblesse des taux d’intérêt constituent des arguments de poids pour les acheteurs bien informés. Enfin, qu’importe les résultats à court-terme, le marché immobilier londonien restera un refuge sûr aux yeux des investisseurs (sa valeur double tous les 10 ans), acheter à Londres reste donc une option intéressante.

Immobilier à Londres : 5 questions à se poser avant d‘investir

Immobilier à Londres : 5 questions à se poser avant d‘investir

Pouvez-vous toujours vous permettre d’investir dans l’ immobilier à Londres ?

L’achat locatif a longtemps été considéré comme un moyen simple et sûr de placer son argent. Mais l’augmentation du droit de timbres en Avril prochain pourrait bel et bien changer la donne : le « stampduty » sera donc dopé de trois points de pourcentage et les intérêts d’emprunt ne seront plus déductibles d’impôt. Cette nouvelle loi constitue une barrière à l’entrée non-négligeable. Surtout si vous devez prendre un prêt pour investir dans l’immobilier à Londres, assurez-vous que les loyers couvrent bien les remboursements du prêt bien sûr mais surtout qu’ils dégagent un rendement suffisamment intéressant.

Avez-vous un budget d’investissement suffisant ?

Tout le monde le sait l’ immobilier à Londres est cher. Mais alors de combien devez-vous disposer pour acheter au moins un studio ? Bien entendu comme dans toute capitale, plus vous vous éloignez du centre moins les prix seront élevés. Un autre critère qui va influer sur les prix à l’achat et propre au marché immobilier londonien est le type d’acquisition : à savoir freehold ou leasehold. Sachant qu’il est très rare de trouver un share of freehold  pour ce type de surface votre achat sera très certainement en leasehold. Un achat locatif avec un lease court de moins de 70 ans vous permettra d’acheter moins cher. Quoiqu’il en soit il est difficile de trouver à moins de 200 000 pounds. Comptez un budget d’investissement  entre 300,000£ et 500,000£ pour un bon achat.

Raisonner en investisseur pas en achat résidentiel

La plupart des gens souhaitent investir dans une zone qu’ils apprécient et dans laquelle ils aimeraient vivre. Qui plus est se projettent dans l’appartement comme s’ils allaient y vivre. Il faut dépasser le cadre de cette appréciation subjective. Pour mettre le doigt sur de réelles opportunités nous vous conseillons de vous placer en investisseur détaché de tout affect. La seule question que vous devez vous poser est : est-ce que cet investissement va me rapporter en rendement et/ou en plus value. Et donc les questions subsidiaires : la demande locative est elle suffisamment forte, va-t elle progresser, y a-t-il des chantiers en cours ou des réseaux de transport qui auraient un effet sur mon investissement dans le futur ? Ce quartier va-t-il prendre de la valeur dans les années à venir ?

Veillez à vérifier soigneusement les références de votre futur locataire.

Préférez systématiquement une location longue-durée (1 an) afin de vous assurer des revenus stables et réguliers. Londres est une ville extrêmement cosmopolite (300 langues parlées) soyez donc ouvert à tout type de profil. Le plus important est de trouver un locataire solvable et qui ne pose pas de problèmes. Que vous soyez basé à Londres ou pas, la vérification de la « qualité » de votre futur locataire est confiée à une société de référencement qui vérifiera son credit score, son identité, son emploi et son niveau de rémunération en contactant directement l’employeur. Si vous confiez la recherche de votre locataire à GAAM international, nous nous se chargerons pour vous de toutes ces vérifications.

Gérer votre patrimoine immobilier à Londres de manière optimale

Avant de le mettre en location il est bon de se poser les bonnes questions pour optimiser votre achat locatif. Un rafraîchissement ou un mobilier adéquate peut parfois suffire à augmenter légèrement les loyers. Sans aller jusqu’à une rénovation structurelle, il peut être très intéressant de changer la disposition des pièces comme d’utiliser la cuisine comme chambre et de créer une cuisine ouverte. GAAM International peut vous  conseiller dans ces rénovations et mettre à disposition des entreprises en bâtiment voire même  des architectes ou architectes d’intérieur. Il faudra aussi prévoir un budget entretien et gestion de votre bien. Et bien entendu, si vous n’êtes pas sur place il vous faut confier la gestion locative de votre bien à une agence compétente. Notre agence immobilière peut  s’occuper de la gestion de votre propriété.

 

Acheter un appartement à Londres : quels sont les quartiers les plus prisés en 2016 ?

Acheter un appartement à Londres : quels sont les quartiers les plus prisés en 2016 ?

Si l’hyper-centre londonien semble connaître une légère baisse d’intérêt de la part des investisseurs, la banlieue –elle – a le vent en poupe ! Le Telegraph révèle que la demande en achat immobilier dans le centre de Londres a baissé de près de 20% en 2015. La demande s’est en fait déplacée vers des biens plus excentrés mais connectés à l’hyper-centre. Vous verrez qu’ acheter un appartement à Londres est loin d’être inenvisageable.

La banlieue londonienne séduit les investisseurs

Ainsi, les statistiques révèlent que la demande la plus forte au cours de l’année dernière a été enregistrée dans les quartiers (prochainement) traversés par le Crossrail, un réseau ferroviaire en travaux qui doit desservir le Grand Londres à partir de 2018. De Reading à Shenfield en passant par Heathrow, Paddington, Bond Street, Tottenham Court Road, Farringdon, Liverpool Street et Whitechapel, cette ligne de « RER » londonien valorise inexorablement les quartiers qui jalonnent son tracé et dope le marché immobilier de la capitale. Et pour cause, 16 minutes seront désormais nécessaires pour rejoindre Liverpool Street depuis Acton Town, soit presque 25 minutes de moins qu’en métro !

Top 10 des « hotspots » londoniens

1/ South Ruislip – zone 5 – 75%
2/ Eastcote – zone 5 – 71%
3/ Ruislip Manor – zone 6 – 71%
4/ Debden – zone 6 – 68%
5/ Northwood Hills – zone 6 – 67%
6/ Hornchurch – zone 6 – 66%
7/ Ruislip – zone 6 – 66%
8/ Dagenham East – zone 5 – 65%
9/ Rayners Lane – zone 5 – 65%
10/ Dagenham Heathway – zone 5 – 65%

(source : Le Telegraph)

Qui a dit qu’ acheter un appartement à Londres n’était plus possible ?

crossrail londres acheter un appartement à londres

(Crédits : crossrail.co.uk)

Le prix moyen d’une propriété à Park Royal avoisine les 371,000£, soit (presque) moitié moins qu’à Ealing, à peine quelques miles au sud. Les deux zones sont situées à proximité d’une gare Crossrail, il est donc probable que Park Royal connaisse un sursaut d’intérêt au détriment d’Ealing au cours des prochaines années. D’une manière générale, les boroughs situés entre Park Royal et Ruislip (Nord-ouest de Londres) devraient susciter l’intérêt des investisseurs et observer une hausse substantielle des prix au cours des prochaines années. Les propriétaires qui ont d’ores et déjà investi  dans ces boroughs devraient donc logiquement observer une hausse significative de la valeur de leurs biens d’ici à 2018.

Top des quartiers classés par niveau d’intérêt en 2015

1/ Park Royal – zone 3 – 113%
2/ Golders Green – zone 3 – 86%
3/ Hanger Lane – zone 3 – 73%
4/ Colliers Wood – zone 3 – 57%
5/ Cannon Street – zone 1 – 54%
6/ Euston – zone 1 – 52%
7/ West Ham – zone 2 – 48%
8/ Chigwell – zone 4 – 45%
9/ Upton Park – zone 3 – 44%
10/ Upminster Bridge – zone 6 – 42%

Vous l’aurez compris, il est plus que temps d’investir dans ces « hotspots » périphériques prochainement connectés à l’hyper-centre par le réseau Crossrail. Vous souhaitez acheter un appartement à Londres ? Contactez-nous au 0044 207 602 99 26 pour nous faire part de votre projet d’acquisition.

Londres : Des toilettes publiques en vente à 1 million de livres !

Londres : Des toilettes publiques en vente à 1 million de livres !

Londres, ville de tous les excès ? Ce n’est vraisemblablement pas Clarke and Lloyds Property qui pourrait dire le contraire ! L’agence londonienne met en vente des anciennes toilettes publiques pour la modique somme d’un million de livres, soit 1,3 millions d’euros. 

Investissement fructueux ou folie des grandeurs ?

toilettes publiques londres

Crédits : Clarke & Lloyds

Situés au cœur de Spitalfields (un quartier branché de l’Est londonien), ces anciens WC publics en sous-sol se vendent désormais à prix d’or. La raison ? Le potentiel inestimable de ce lieu atypique, indéniablement.

Réaménagées en boîte de nuit au début des années 2000 (et fermées depuis lors), ces anciennes toilettes publiques de 55m2 de surface peuvent accueillir une soixantaine de personnes et disposent de la licence A4 tant convoitée (nécessaire pour vendre de l’alcool). Un potentiel business indéniable donc qui fait de ce lieu incongru un endroit idéal pour ouvrir un restaurant ou un bar à cocktails trendy dans ce quartier branché de la capitale.

Vous l’aurez compris, la comparaison avec d’autres appartements de la capitale britannique n’a pas lieu d’être tant les finalités diffèrent. Le prix impressionnant de ce bien immobilier ne l’est en définitive pas tant que ça au regard des opportunités qu’il présente : emplacement idéal, surface généreuse et licences A3 et A4 à la clef, l’offre a de quoi séduire les investisseurs audacieux ! Et qui sait, vous serez peut-être le futur (et heureux) propriétaire de ces toilettes publiques reconverties en concept-store révolutionnaire ?

 

Investissement locatif à Londres : C’est le moment d’acheter !

Investissement locatif à Londres : C’est le moment d’acheter !

Le 29 Décembre 2015, le gouvernement britannique annonçait une hausse probable du “stamp duty” (droits de timbres) sur les achats immobiliers de type investissements locatifs (buy-to-let). Cette réforme significative – en cours de concertation jusqu’au 1er Fevrier – devrait prendre effet au mois d’Avril et si elle est adoptée secouer le marché de l’investissement locatif. 

N’attendez pas le 1er avril pour investir à Londres !

 

A compter du 1er Avril 2016 donc, quiconque investira dans une résidence secondaire ou dans un appartement à louer au Royaume Uni pour plus de 40 000£ devra s’acquitter d’un “stamp duty” dopé de 3 points de pourcentage. Ainsi, pour un appartement vendu à 500 000£, le stamp duty passera de 15 000£ à 30 000£, soit un coût additionnel de 15 000£. Voici un tableau présentant les différences dans le calcul du droit de timbre avec ce projet de loi:

droits de timbres londressource HMRC

Cette hausse des frais de timbres devrait concerner également les investisseurs étrangers voire même les Britanniques possédant déjà un bien hors UK . Ainsi, si vous êtes propriétaire en France et que vous souhaitez acheter un appartement à Londres, vous devrez également faire face à cette augmentation. C’est un des points d’achoppement de la réforme du fait,  bien sur,  de la difficulté d’exécution de mise en place de la loi entre les frontières.

Alors que faut-il faire ? Première réponse: profiter jusqu’au 1er avril des opportunités d’acquisition pour éviter de supporter 3% de hausse de taxe. Cette hausse n’est pas négligeable et va inévitablement peser sur vos rendements.  Mais si la loi est adoptée, quelles seront les conséquences sur le marché immobilier anglais? Sans jouer les Cassandre, on peut penser que les investisseurs  privés (ceux qui ont moins de 5 biens immobiliers) vont quelque peu temporiser leurs investissements, se concentrer sur des achats de moins de 250 000 livres. Cette baisse va être compensée par une hausse des achats résidentiels : c’est l’objectif du gouvernement de favoriser l’accès à la propriété. Il se peut qu’il y ait un tassement des prix d’acquisition.  Il est à parier aussi que les prix à la location vont augmenter compensant la hausse de la taxe, soutenue par une demande extrêmement forte de locataires venus du monde entier.   Ainsi, cela reste toujours intéressant d’investir à Londres car il est évident qu’un tel investissement ne se fait pas avec un horizon très court donc si vous vous projetez sur 5 ans, le gain en capital et en rendement sera indéniable. Enfin, n’oubliez pas que le statut du propriétaire loueur n’est pas le même en Angleterre qu’en France: ici pas d’encadrement des loyers, pas de trêve hivernale!

Vous aussi, vous voulez concrétiser votre investissement locatif, contactez-nous au 0044 207 602 99 26 pour nous faire part de votre projet d’acquisition.

 

 

5 raisons de créer son entreprise à Londres

5 raisons de créer son entreprise à Londres

1/ Une ville cosmopolite


diversité londres
(Flickr : Jon Rawlinson)

Avec plus de 250 communautés représentées, Londres est sans nul doute l’une (sinon la) ville la plus cosmopolite du monde occidental. Et pour preuve, plus d’un tiers des Londoniens sont nés à l’étranger ! Cette diversité culturelle prodigieuse – gage d’une demande kaléidoscope –  décuple les opportunités de business et constitue un formidable tremplin pour l’international.

2/ Un marché trendy

patisseriedesreves
(Flickr : Lauren Michelle Pires)

Créateurs, entrepreneurs, designers, chefs de restaurants, investisseurs c’est à Londres que vous pourrez expérimenter vos idées ! Véritable terre de culture de l’innovation, le melting-pot anglais apparait aujourd’hui comme la référence incontournable pour les startuppers avant-gardistes : The Goodhood Store, Labour and Wait, Celestine Eleven, Supreme, La Pâtisserie des Rêves (cf photo)… des centaines de concept-stores fleurissent chaque année au cœur de la capitale britannique ; Londres est à bien des égards le nouvel Eldorado des entrepreneurs « out of the box » !

3/ L’international à 2h de Paris


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Pourquoi ouvrir un commerce à Lyon ou à Bordeaux lorsque le rêve londonien est à seulement 2h de Paris ? Force est d’admettre que le centre névralgique du continent Européen est bien plus accessible que certaines villes françaises alors pourquoi se priver d’une telle opportunité et ne pas créer son entreprise à Londres ?

4/ Un marché en croissance


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(Flickr : Henrik Winther Andersen)

Votre marque marche déjà en France mais la croissance du marché national s’essouffle, franchissez le Channel et profitez du dynamisme du marché londonien.  Taux de chômage à seulement 6%, croissance économique au-delà des 2%  par an et taux d’imposition société  parmi les plus bas d’Europe, le Royaume Uni a bien des atouts pour séduire les créateurs et constitue ainsi un terreau favorable à l’implantation d’une entreprise à Londres.

5/ Une véritable culture de l’innovation

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(Flickr : suziedepingu)

Réputée pour sa fiscalité ultra-compétitive et son marché du travail flexible, Londres bénéficie aussi et surtout d’un environnement favorable à l’émulation et à l’innovation. La capitale britannique affiche en effet un « état d’esprit » propice à la création d’entreprise et facilite l’accès aux financements grâce à un maillage complet d’acteurs complémentaires (fonds d’investissement, business angels, banques).