Où investir en Europe ?

Investir dans l’immobilier en Europe ?  Oui, mais dans quelle ville  ?

Pour la plupart d’entre nous, qui dit investir dit principalement investir en Bourse et dans l’immobilier. Force est de constater que l’investissement en bourse n’est plus ce qu’il était : si vous avez investi en bourse en Europe l’année dernière, vos gains ont été faibles et pire encore, vous avez perdu 10% de ce que vous avez investi en un an (Indice Eurostoxx 50), et 5% sur le CAC40. Il est temps de couper vos pertes et de vous tourner vers un actif plus sûr et plus stable: l’investissement immobilier.  Oui mais voilà. Où ? Dans quel pays d’Europe est-ce le plus intéressant d’acheter dans l’immobilier ? En effet, sur les 5 dernières années, l’immobilier a baissé de 21% en Grèce, n’a augmenté que de 2% en France, de 16% en Europe et de 64% en Irlande. Donc les disparités sont très grandes et autant que le potentiel de diversification.  Et là, pour faire vos choix et prendre vos décisions vous vous posez une foule de questions.

Tout abord, la question de la rentabilité : quelle ville me permet d’obtenir les meilleurs rendements locatifs ? Où en Europe vais-je obtenir le meilleur rapport locatif ? En d’autres termes: quel pays me rapporte les loyers les plus intéressants par rapport au montant investi dans mon achat ?  Bien sûr, il faudra distinguer le rendement locatif net du rendement locatif brut et là rentrent en ligne de compte la fiscalité et la stabilité du pays en question et de sa législation. Combien vais-je payer de droits de mutation ? Comment vont être imposés mes loyers et mon patrimoine ?

Autres questions fondamentales : celles liées à la plus-value, c’est à dire le montant auquel je pourrais revendre mon bien par rapport au prix d’acquisition et ce qui me restera tous frais déduits. A ce niveau, il faut toujours replacer un investissement immobilier dans un contexte économique et avoir surtout une bonne dose de bon sens. Est-ce que le pays dans lequel je souhaite investir a une politique et une économie stable, est-il dans une zone risquée ? Quelle est l’évolution de la croissance ? Qu’est-ce qui va impacter la demande locative ? Où en est le solde migratoire (personnes qui immigrent moins celles qui émigrent) ? Où en est le stock de biens disponibles ?  Dois- je investir dans une capitale uniquement ou m’intéresser aussi aux villes secondaires ?

Nous allons dans cet article vous aider à trouver les villes en Europe où réaliser les meilleurs investissements immobiliers en fonction de vos stratégies. Pour répondre à la dernière question, nous conseillons à tous nos clients d’investir dans des capitales et mieux encore au centre de celles-ci, pour leur sécurité patrimoniale d’une part et pour leur stabilité sur au moins 5 ans. Bien sûr,  les plus chevronnés d’entre vous targueront qu’il est possible de faire de très bonnes affaires dans l’immobilier dans des zones qui ont une croissance intéressante, à la faveur d’une implantation de grosses sociétés par exemple (Amazon à Cork en Irlande), d’un golf à Malaga dans la zone touristique du sud de l’Espagne, de mesures fiscales locales clémentes comme la flat tax en Italie pour les Résidents non domiciliés ou du pari sur un marché littoral saisonnier. Laissons ça aux aventureux et, dès lors que l’on considère l’investissement à l’étranger comme une source de revenus et de développement sur le long terme et non comme une spéculation, prenons le minimum de risques possible. Concentrons-nous sur les capitales européennes pour diversifier nos investissements immobiliers.

Investissement immobilier à Paris : des rendements assez bas et des locataires rois 

Acheter à Paris est un choix en Europe qui coule de source pour beaucoup d’entre nous, francophones. Mais si vous êtes en train de lire cet article c’est que peut être vous cherchez à investir ailleurs en Europe.  Voyons pourquoi. Si la ville lumière est toujours prisée des investisseurs à l’heure actuelle, certains aspects de l’investissement immobilier à Paris la rendent bien moins intéressante que certaines de ses rivales européennes surtout du point de vue de la rentabilité locative qui n’y est pas forte depuis ces dernières décennies. La raison ?  Les loyers à Paris sont plafonnés et, bien qu’élevés dans l’absolu, ils ne suivent pas forcément le prix élevé de l’investissement. Les prix y ont augmenté de 10% l’année dernière, et le marché devient de moins en moins abordable: comptez plus de 9 000 euros par mètre carré en moyenne. Du coup, pour des locations long terme, vous obtenez autour de 3% de rentabilité brute dans le centre de Paris, plus en périphérie, pour des achats immobiliers pas forcément très prestigieux. Mais, là où ça se gâte, c’est quand vous calculez ce qui vous reste in fine. La rentabilité immobilière nette à Paris y est faible compte tenu de la fiscalité qui pèse sur les propriétaires-bailleurs. Pour démarrer et avant d’avoir touché un euro, vous devez payer des droits de mutation importants qui varient entre 7% et 10%. Ce n’est pas négligeable et fait une différence importante avec un achat à Dublin par exemple où les frais d’acquisition sont seulement de 1%. En ce qui concerne vos revenus immobiliers, vous allez payer jusqu’à 45% d’impôts. Enfin, si vous faites partie des 150 000 foyers fiscaux français ayant un patrimoine net de 1.3 million d’euros, vous êtes en plus assujettis à l’IFI (impôt sur la fortune immobilière). Par ailleurs, les lois restent plus favorables aux locataires qu’aux propriétaires contrairement au Royaume-Uni par exemple, où le « landlord » voit ses droits davantage reconnus. La chasse aux impayés et la difficulté pour rompre un contrat de location ou expulser un mauvais payeur ne sont que des exemples auxquels vous pouvez être confrontés si vous investissez à Paris. Oui mais Paris est une destination phare du tourisme mondial et la première destination pour Airbnb et vous vous dites qu’avec une location saisonnière ou/et meublée vous allez bénéficier d’un régime fiscal plus avantageux que pour des locations longues durées. Bonne idée, mais il vous faudra une autorisation pas si facile à obtenir et des frais de gestion assez importants qui viendront amputer vos revenus locatifs.

Pour toutes ces contraintes, Paris n’est pas une ville de premier choix pour de l’investissement locatif si vous avez une stratégie de rendement et de revenus passifs. Cependant, et malgré la hausse des prix de l’immobilier, Paris reste une ville accessible pour acheter de l’immobilier de prestige.

Acheter à Londres, c’est le moment de profiter de la baisse de la livre et d’une accalmie sur les prix de l’immobilier

A ce titre, elle se positionne en concurrente de Londres en Europe mais et malgré la perspective du Brexit ne parviendra pas à concurrencer la capitale Britannique qui selon Sotheby’s International Realty, reste une des villes préférées pour les plus grandes fortunes du monde. Grâce aux avantages fiscaux et à sa qualité de vie Londres est aussi un bon marché d’achat de pied à terre si vous avez des enfants en âge d’aller à l’université ou de travailler, vu les sommets atteints pour se loger en location à Londres (1500 £ pour un appartement standard de 1 chambre). C’est donc le moment de faire de bonnes affaires à Londres et de profiter à la fois d’une baisse des prix de l’immobilier et de la livre. Les prix à Londres globalement n’ont baissé que de 0.2 % selon l’Office National des Statistiques depuis août 2017 après une hausse ininterrompue à 2 chiffres qui a culminé à 20% en 2014. Cependant, si l’on regarde de plus près, les quartiers les plus chics de la capitale Britannique ceux-là même qui avaient le plus monté ont eu la correction la plus sévère. Sur cette dernière année, les prix de l’immobilier à Westminster par exemple ont baissé de 8%. Et il est possible de trouver des biens à la vente présentant des baisses considérables de 30%. Avec l’aide d’un chasseur immobilier comme GAAM Capital, vous aussi vous pouvez saisir des biens décotés. Couplé à la baisse de la Livre contre l’Euro de 20% sur trois ans nous pensons que la période est favorable pour acheter.

Londres et dans une moindre mesure Paris seraient dont intéressantes dans une perspective de plus value. Mais dans quelle ville d’Europe investir en immobilier si vous avez véritablement une stratégie de revenus passifs stables et qu’en plus vous souhaiteriez gagner sur la plus value ?

Dublin est la grande gagnante en Europe dans I’immobilier résidentiel locatif avec un rendement et une plus-value assurés 

Dublin figure aujourd’hui parmi les seules grandes capitales d’Europe qui offre des plus values potentielles intéressantes et également une forte rentabilité locative. Les raisons qui font que Dublin est un marché de choix où investir en Europe sont nombreuses. Depuis 5 ans environ, la croissance de ce pays d’Europe est une des plus fortes de l’Union européenne et le restera comme le montre l’étude de la commission européenne 5,9 % de croissance contre 1,7% pour la France et 1.3 % pour le Royaume Uni.

(Source : European Commission)

Cette croissance a été entre autres impulsée par un taux d’imposition de seulement 12,5% attirant des sociétés du secteur des nouvelles technologies notamment, Google, Facebook Amazon par exemple.

La conjonction entre un stock de biens disponibles au plus bas depuis 10 ans et une demande locative forte soutenue par l’arrivée croissante d’actifs dans les grandes sociétés fait grimper les prix des loyers à Dublin depuis 10 trimestres consécutifs pour culminer à 11 % au dernier trimestre 2018 selon l’étude Daft. Un appartement vous rapporte à Dublin un loyer moyen d’un peu moins de 2000 euros. Ainsi et malgré une hausse de 5% des prix de l’immobilier, être propriétaire à Dublin d’un bien locatif  vous offre de belles rentabilités locatives. Comptez une moyenne de 6 % dans Dublin. Cependant, dans Dublin Centre, les équipes de GAAM Capital, ont permis à leurs clients d’obtenir un minimum de 8% par un achat décoté et une optimisation de celui-ci.

Laissez GAAM Capital vous conseiller dans votre acquisition immobilière ou votre investissement en Europe.  Contactez nous au +44 (0) 207 602 9926 ou envoyez nous un message à info@gaamcapital.com.